市街地再開発事業

市街地再開発事業とは

　この事業は、都市の中で低層の木造建築物などが密集し、道路などの公共施設の整備が遅れている市街地や活気を失っている中心市街地を再生し、安全で快適な魅力ある都市環境を生み出す事業です。
　土地の合理的かつ健全な高度利用と建物の共同化により、オープンスペースを持つ耐火建築物と道路などの公共施設が整備され、生活環境の改善、商業の活性化、都市安全性の向上などが期待できます。
　この事業は、都市再開発法に基づく都市計画事業として行われます。市町村が行う場合もありますが、その多くは、そこに生活する方々が再開発組合をつくり、市町村の支援や援助を受けて自ら実施する事業です。
　生活再建をかけた大事業ですので、事業を実施される方々がまちづくりへの熱い思いと意欲を持ち、粘り強く取り組むことが成功のカギとなる事業です。

事業の仕組み

　皆さんの土地と建物は、建設される建築物の土地と床（権利床といいます。）に等価交換されます。これを「権利変換」といいます。
　設計や工事等にかかる費用は、一般的には土地の高度利用により生み出された床（保留床といいます。）を売却することによってまかないます。
　公共性が非常に高い事業であり、事業採算性の確保がたいへん難しい事業ですので、事業費の一部が補助されます。

事業の種類

　市街地再開発事業は、都市再開発法に基づいて施行されるもので、その事業手法は大きく次の二つに分類されます。

第一種市街地再開発事業（権利変換方式）

　従前の土地・建物の所有者などに、従前資産評価に見合う再開発ビルの床（権利床）を与えるとともに、土地の高度利用によって生み出される新たな床（保留床）を処分することにより、事業費をまかなう仕組みとなっております。

第二種市街地再開発事業（用地買収方式）

　事業施行地区内の土地・建物を、施行者が買収します。買収された人は、希望すれば従前の権利に見合った再開発ビルの床を取得することができる方式で、第一種市街地再開発事業と同様に、保留床の処分などにより事業費をまかなう事業です。
　本事業は施行区域が大規模でかつ防災上きわめて危険であるなどの理由から、公益性・緊急性の高い地域に限られており、そのため施行者も地方公共団体や公団などの公的機関の他、ノウハウと資金力を有する民間事業者と地権者が共同で設立する新たな民間会社（再開発会社）に限定されます。

事業の施行者

　市街地再開発事業の施行者は、個人、組合、地方公共団体、都市基盤整備公団、地方住宅供給公社などのほか、一定の要件を充たした再開発会社などであります。（個人、組合は第一種のみ）

事業の施行要件

第一種市街地再開発事業

• 高度利用地区内又は特定地区計画など区域内
• 耐火建築物が3分の1以下
• 公共施設未整備、敷地細分化など
• 都市機能の更新に寄与

第二種市街地再開発事業

上記の4つは同じ

• 次のいずれかに該当する地区で、0．5ヘクタール以上の地区
  安全上又は防火上支障がある建築物が10分の7以上
  重要な公共施設（避難広場など）の緊急整備が必要

補助制度

　市町村が補助する場合に、国と県が補助します。
　補助金の額は、建設される建築物の規模や用途などにより相当違ってきますが、補助対象事業費の3分の2（国：3分の1・地方公共団体：3分の1）が補助されます。総事業費の10～20パーセント程度になります。

税制優遇措置と融資

　税の優遇措置や住宅金融公庫、日本政策投資銀行などから低利の融資を受けることができます。

補助の採択基準

組合施行

• 権利者5人以上で組合を設立
• 組合が事業を施行
• 地区面積(注)5,000平方メートル以上
• 建築面積500平方メートル以上
• 延床面積2,000平方メートルを超えるもの
• 地上4階建以上
• 有効空地　地区面積の45パーセント以上

(注)地区面積とは、敷地に対する道路の中心線あるいは隣地境界線で囲まれた部分の面積をいう。

個人施行

　権利者2人以上の共同施行又は1人で施行する場合は次のいずれかの条件に該当

権利者に対する借家人などの条件

権利者	5人以上	4人	3人	2人
借家人など	0人以上	3人以上	6人以上	9人以上

• 地区面積1,000平方メートル以上
• 延床面積1,000平方メートル以上
• 地上3階建以上(3階以上の増築を予定している場合は2階建)
• 有効空地　地区面積の30パーセント以上、又は敷地面積の10パーセント以上

事業の流れ

• 市街地再開発事業の流れ（組合施行の場合）

権利変換

　権利変換とは、従前の土地や建物の権利を従後の敷地又は建物の一部（これを権利床と言います。）に置き換えるもので、知事の許可を受けて定められます。
　保留床は、権利床以外の部分で譲渡代金を建築工事資金などに充当します。又、保留床は参加組合員を定めて取得させたり、従前の権利者が買い増しすることができます。